蒋达全 蒋达全 记者秦宁 赵翔宇 记者秦宁赵翔宇昆明日报：作为一家全国性布局的房企，请问新希望地产的发展战略是什么？蒋达全：新希望地产依托于新希望集团，是新希望集团四大产业板块之一。新希望地产事业部成立于1996年，自从1998年在成都城南二环开发锦官新城以来，至今已有16年开发历史，至今已经进驻全国超过10个城市，涵盖成都、上海、大连、沈阳、昆明、南宁、温州等多个重点城市，是一家成熟的地产开发商。目前，新希望地产已经形成立足成都、辐射全国的业务布局。并将在成都、昆明、南宁、温州等重点城市深耕，根据发展规划，新希望地产将在近中期实现100亿、130亿、300亿的年销售额，跻身全国主流开发商之列。新希望地产目前已经形成复合型城市综合体、城市品质住宅、商务办公、商务酒店、商贸物流等多条产品序列，并在以上产品形态中，均有成功运作案例。新希望地产除了传统住宅、商务办公物业开发之外，今后还将通过加强行业合作、依托集团背景资源，就复合型城市综合体、商贸物流等商业形态作为地产今后的发展重心，绝大部分持有商业物业，加强对商业地产的研发、开发、成熟运营能力，打造复合型城市、产业运营商。昆明日报：新希望地产16年的发展历程中，都做过哪些经典项目，有些什么样的产品品类？蒋达全：新希望地产发展多年，强调的是精耕、细作。目前在成都市场已经形成以“锦官”系列为代表的高尚城市居住；“新希望”系列为代表的城市甲级商务办公物业；同时，同洲际酒店集团深度合作，成功运营高新皇冠假日酒店等五星级商务酒店。在省外，以“大商汇”为代表的家居建材商贸物流中心。以锦官新城、塔子山壹号、桐梓林壹号（合作开发）为代表的高端城市住宅，在成都市场口碑卓著。位于成都人民南路，以新希望大厦、新希望国际、商鼎国际为代表，新希望已经发展成为成都最大的甲级写字楼开发商。同时，目前新希望地产还将重点目前，新希望地产还在温州和万通地产合作开发温州立体城，将地产思想家冯仑的立体城市运营概念付诸实践。也就是说，新希望地产已经形成复合型城市综合体、城市品质居住、商务办公、商务会务酒店、大型商贸物流为一体的全物业形态，做房地产开发全产品系的复合型城市综合运营商。昆明日报：听说新希望地产今年的发展目标是冲刺100亿，成功进入中国房地产开发企业百强，请问新希望地产都做了哪些准备？蒋达全：应该说新希望地产做了五个方面的准备： 运营思路调整：加快步骤，由强调绝对利润率向高项目周转率的房地产开发思路转变，从拿地、研发、开发、营销、运营，强调高周转率。组织架构调整：组织架构变革，优化组织结构，梳理内部流程，向一线房企学习，引进优秀职业经理人、专业性技术人才，为运营的高周转提供组织保障。全国战略储备：盘整在售项目、加快待售项目开发入市、积极储备待开发项目，形成三级保障机制，保证有货卖、货够卖。强计划，抓执行：市场化运作，强计划，细化节点。管控关键节点，以营销为导向，营销以市场为导向，形成整个开发、销售的快速运转链条。强化激励机制：与计划、执行相匹配，细化、强化激励、考核机制，激发团队执行动力。昆明日报：2014年全国楼市一片看跌，请问对今年楼市的看法如何？对后续的楼市走向有何判断？蒋达全：今年的房地产市场是多年来中国产业（尤其是实体产业空心化）、经济刺激政策、金融货币政策、城市化多重因素重叠后产生的积累效应。房地产行业迎来前所未有的深度调整，也预示着房地产市场正向一个合符规范、合符常规的行业回归。非理性、突飞猛进式发展已经终结。但中国城市化进程尚达到50%多的水平，与1955年的日本、1982年的韩国类似，与这两个国家房地产发展峰值时候72%左右城市化率尚有20%的发展空间。中国房地产的发展、消费需求还有相当大的市场空间。如果以理性、健康的模式进行发展，中国的房地产市场还有10年、甚至20年的持续性发展空间。但前提是房地产行业要回归一个理性、正常的行业。且在今后，商业运营、商贸物流等领域，房地产市场还具有巨大的发展前景、市场需求。新希望地产，正是选择在这时候大力发展，正是基于以务实的姿态，正是对房地产市场发展前景一个理性、乐观的发展判断。随着房地产市场调整行政手段逐步退出，市场机制逐步凸显，今年部分城市的房价有一个适度调整、去泡沫化的过程。我想在今年下半年、明年，楼市将逐步回归正轨，走回正常发展通道。昆明日报：怎么看待昆明房地产市场？新希望地产，又在昆明地产市场意欲何为？蒋达全：面向南亚、东南亚，区域地缘特征，城市发展一定程度上的后发现实。昆明作为一个区域性城市的价值，在过去多年里，一定程度上被忽略了。但这种价值正在凸显。房地产还具有较大的市场发展，当然我这种发展空间是指有水平、有品质的项目开发、运营。只是在这几年里，在整个房地产行业发展的大形势下，一定程度上受到无序、不理性、较低开发运营水平所影响。就供需关系而言，目前昆明是轻微过剩，其实这对昆明房地产市场的发展，是个很好的契机。整个行业不是在跑马圈地，卖力奔跑，而是需要适度放慢，做思考、做调整、做优化、做提升。新希望地产在这个时候发力，也算是暗合时机。希望汇项目占地面积272亩，地处发展成熟的南市中心区，坐拥2条地铁线的双地铁站口，总建筑面积95万㎡，住宅面积22万平米，商业、商务、酒店面积约40万平米，不仅作为昆明大商汇建设开发的二期，更承载着完善区域城市配套，引领片区功能升级的作用。项目整体计划3年内全部开发建设完毕，投入运营。为项目的持续运营、发展，提供有力保障，新希望集团将绝大部分持有项目的商业运营物业，全面满足南市中心区居民娱乐、休闲、办公、居住等一站式生活需求。这是新希望地产对昆明房地产市场看好的明证，更是成功运营项目的信心保障。昆明日报：刚才您提到希望汇项目是大商汇二期开发，请问希望汇项目的开发是怎样定位的，同大商汇之间又有什么关联？蒋达全：大商汇家居建材商贸中心经过多年的运营、发展，已经成为云南最大的家居建材一站式购物、商贸中心，已经成为城市级名片，有力带动区域的发展。广福路沿线经过多年的发展，已经成为昆明城南移的黄金大动脉。项目距离城市核心区仅3公里，地处城市中心区、金产区、滇池新昆明国际会展中心之间，地处南市核心，坐拥城市发展中轴。项目自身紧邻广福路，地铁2号线、7号线三面环绕，交通便捷，在金产区的带动下，区域发展前景十分优越。即将成为集城市生态人居、金融商务、购物、休闲为一体的城市高端发展区。在这种区域背景下，希望汇项目规划建设百万方城市综合体，承载的是完善区域城市配套，引领片区功能升级的发展定位，也是大商汇项目的升级、璀璨蝶变。昆明日报：作为新希望旗下开发项目，集团的品牌实力能够给购房者什么好处？蒋达全：我认为有四个保障：资金实力保障：作为中国民营企业的榜样力量，32年稳健运营，布局全球16个国家和地区，年营业额近仟亿元，连续11年名列中国500强的跨国企业集团。新希望集团有资金实力，成功开发运作项目。资源整合能力：目前集团已经形成农牧与食品、化工与资源、地产与基础设施、金融与投资四大产业链，有经验、有资源、有能力进行产业、资源整合，为项目开发运营提供保障。成熟运营能力：新希望地产目前已经形成复合型城市综合体、城市品质住宅、商务办公、商务酒店、商贸物流等多条产品序列，并在以上产品形态中，均有成功运作案例。并就自身开发的等商业形实行绝大部分持有、运营、管理，目前已有皇冠假日酒店、新希望国际、昆明大商汇等众多成功的商业运营案例。开发品质保障：新希望地产发展多年，强调的是精耕、细作。目前在成都市场已经形成以“锦官”系列为代表的高尚城市居住；以新希望大厦、新希望国际、商鼎国际为代表，“新希望”系列为代表的城市甲级商务办公物业，已经发展成为成都最大的甲级写字楼开发商。昆明日报：对于您刚才提到的，希望汇将打造成广福路沿线城市级商业中心，那新希望计划怎么来打造呢？蒋达全：项目总建筑面积95万㎡，是一座集品质华宅、全时态商业集群、五星级酒店、甲级写字楼、星级公寓为一体的百万方全时态大城。其中，住宅建筑面积约22万平米，住宅紧邻盘龙江、龙江生态休闲公园，社区内部近22亩中央水景园林，是昆明市场难得一见的滨江公园品质住宅。五星级酒店建筑面积约7万平米，现已经引进希尔顿国际五星酒店品牌，近500间客房，将打造成为广福路上商务、会务名片。甲级商务办公面积10万平米，161米地标高度，观西山，瞰滇池，建成后将成为南市中心深具艺术气息国际商务办公地标 。情境式滨水商业步行街区约4.2万平米，300米一线滨江，下沉式、情景式步行街区设置，投入运营后将发展成为集休闲、娱乐、观光、体验为一体的城市滨江休闲旅游地标，打造昆明全新滨江休闲娱乐体验。商业购物中心约18万平米，公寓建筑面积约4万平米。三大主题MALL，打造昆明一站式主题式商业购物集群。国际家居体验馆，双MALL运营，引入一线家居品牌，打造全昆明独一无二的家居生活体验中心。近7万平主题商业购物中心，最丰富的品牌，最好的购物体验，打造一站式消费购物天堂。项目整体计划3年内全部开发建设完毕，投入运营。为项目的持续运营、发展，提供有力保障，新希望集团将绝大部分持有项目的商业运营物业，全面满足南市中心区居民娱乐、休闲、办公、居住等一站式生活需求，为城市精英打造一方时尚新城，乐享多彩幸福生活。昆明日报：对于希望汇项目整体开发、运营，新希望地产有什么样的计划？蒋达全：根据刘永好董事长的指示，项目计划在3年内，开发、建设完毕，投入运营使用。项目共分A1-1、A1-2、A2、A3四个地块，计划分2期开发，预计分3、4个批次实施建设。今年项目建设主要集中开发A1-1住宅、彩云天堂部分区域，以及A3地块161米甲级商务写字楼，目前A1-1地块详细建设规划已经完毕，正在进行紧张的施工过程中，预计8月中旬即将具备预售条件。A3地块涉及地铁7号线规划设计，目前正在进行方案配合调整完善中。目前，希尔顿酒店品牌已经谈妥，即将签订合作合同。配合今年下半年，我们即将启动A1-2地块的详细规划设计，争取今年完成设计，明年启动施工。同时，针对A1-2、A2地块的集中商业部分，集团商业管理中心正在进行积极的招商工作。昆明日报：除了项目的开发建设外，今年对于项目的销售，贵公司有什么样的规划？蒋达全：今年项目销售重心在于A1-1地块的住宅部分，预计年内即将全部推出。下半年还将推出的是临路、滨江住宅底商、裙楼部分。项目首批房源栋将在8月取得预售证，正式对外发售数百套房源。随后，随着项目的开发建设步骤，我们还将在下半年分批推售、公开集合滨江水岸、龙江休闲公园、社区中央水景公园三重稀缺居住价值为一体的城市稀缺住宅产品。以及少量一线昭示临路、滨水的高投资值商业物业。